Ustanowienie proaktywnej konserwacji budynku

Aby uniknąć tej sytuacji, zarządcy nieruchomości muszą wdrożyć proaktywny program konserwacji oparty na CMMS software, Computer Aided Maintenance Management software.

W tym artykule opiszemy jak można to zrobić w praktyce. Kontekst obejmuje tu sytuację, w której właściciel/zarządca nieruchomości -e Property Manager - chce stworzyć wewnętrzny zespół konserwatorów. Jeśli prace konserwacyjne zostaną zlecone profesjonalnej firmie zarządzającej nieruchomościami/obiektami, to do jej obowiązków będzie należało zdefiniowanie przepływów pracy.

Zarządca nieruchomości będzie odpowiedzialny za utrzymanie budynku.

Rejestracja bazy środków technicznych

Aby zrozumieć bazę aktywów budynku, należy najpierw stworzyć rejestr aktywów technicznych: listę elementów składających się na nieruchomość. Rejestr aktywów może obejmować każdy główny element budynku lub tylko te aktywa, które wymagają regularnej uwagi w postaci kontroli, konserwacji, serwisowania, czyszczenia lub wymiany.

Ewidencja aktywów to lista aktywów, które składają się na nieruchomość.

Szczegółowe szczegóły i format rejestru aktywów mogą się różnić, ale generalnie będą zawierać takie informacje jak:

.
• Nazwa sprzętu i kod kreskowy/unikalny identyfikator (taki jak numer seryjny)
.
• Lokalizacja
.
• Data i cena nabycia
.
• Informacje producenta (podręczniki, instrukcje itp.)
.
• Historia konserwacji

Nie trzeba dodawać, że ten rejestr aktywów powinien być cyfrowy i zarejestrowany w ramach twojego oprogramowania CMMS (Computer Aided Maintenance Management).

Gromadzenie informacji o zarządzaniu aktywami

Proaktywna konserwacja ma na celu zminimalizowanie awarii sprzętu poprzez identyfikację czynników, które prowadzą do awarii sprzętu, a następnie zaplanowanie działań, które zmniejszą spadek wydajności. Informacje te pochodzą z wielu źródeł, takich jak wytyczne producentów sprzętu, historia sprzętu i zapisy.

Zbieranie informacji

Zbieraj instrukcje obsługi producentów sprzętu

Wytyczne producentów stanowią bogate źródło informacji dla zespołów utrzymania ruchu. Stanowią one między innymi punkt odniesienia dla częstotliwości konserwacji i zalecają idealne warunki pracy dla każdego urządzenia. Są to dane niezbędne do utrzymania instalacji, takich jak systemy ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji, pojazdów (w stosownych przypadkach) oraz wszystkich rodzajów urządzeń mechanicznych i elektrycznych wymienionych w rejestrze aktywów.

Elektryczne

Gromadzenie historii sprzętu

Dane o naprawach i konserwacji sprzętu zbierane w czasie dostarczają wzorca awarii, niesprawności i napraw. Jest to kolejne cenne źródło danych dotyczących utrzymania ruchu. &z dzienników konserwacji, wykresów i innych zapisów, osoba odpowiedzialna za program konserwacji uzyska użyteczne informacje na temat wzorców użytkowania, powtarzających się problemów, wymagań dotyczących części zamiennych oraz krytyczności każdego elementu wyposażenia.

Program konserwacji będzie mógł

Sformułuj program konserwacji

Skuteczny program konserwacji proaktywnej ma na celu optymalne wykorzystanie dostępnych zasobów (zasoby ludzkie: zespół techniczny, zasoby materialne: uszkodzone części i narzędzia potrzebne do konserwacji oraz do konserwacji reaktywnej). Wymaga to planowania i harmonogramu prac, które ponownie zostaną powierzone Twojemu CMMS.

Planowanie i harmonogramowanie

Planowanie i harmonogramowanie zadań

Przy tak wielu potencjalnych zadaniach, których należy się spodziewać, staranne planowanie jest niezbędne, aby zapewnić sprawne działanie i uniknąć nadmiernych awarii sprzętu. Kierownik ds. nieruchomości/konserwacji powinien skupić się na planowaniu kontroli i częstotliwości konserwacji (np. co tydzień, co miesiąc, co kwartał, co pół roku, co rok). Duża część tego planowania będzie się odbywała na podstawie informacji zebranych od producentów sprzętu.

Projekt będzie realizowany terminowo.

Mimo wszelkich wysiłków pojawią się nieprzewidziane sytuacje, więc założenie, że 100% działań konserwacyjnych można zaplanować bezbłędnie, nie jest realistyczne. Bardziej realistyczne podejście do dobrego programu proaktywnej konserwacji zapobiegawczej powinno zmierzać do osiągnięcia podziału 80/20 między konserwacją planowaną i nieplanowaną. Ten stosunek powinien być ściśle monitorowany, ponieważ jest to bardzo dokładna, faktyczna miara skuteczności Twojej konserwacji.

To może wydawać się dużo pracy, ale nie jest.

To wszystko może wydawać się nieco skomplikowane. Najlepszym sposobem na rozwiązanie tych kwestii jest zautomatyzowanie przepływu prac konserwacyjnych poprzez wdrożenie oprogramowania do zarządzania konserwacją w chmurze, co prowadzi nas do kolejnego punktu.

.

Używanie CMMS i innych narzędzi

Używanie systemu CMMS ułatwia zbieranie, przechowywanie wszystkich informacji dotyczących konserwacji w jednym miejscu i pozwala użytkownikom tworzyć harmonogramy konserwacji za pomocą kilku kliknięć. CMMS z łatwością dostarczy również informacje do właściwej osoby, we właściwym miejscu i o właściwym czasie.

Jednakże obecnie dostępnych jest kilka rodzajów CMMS - i nie wszystkie mają te same funkcje i możliwości. Może to utrudniać znalezienie najlepszego rozwiązania dla firmy. Jednak główne cechy, których należy szukać, to przyjazny dla użytkownika interfejs, portal zgłoszeń serwisowych, który umożliwia ludziom łatwe składanie zgłoszeń serwisowych, zarządzanie zleceniami roboczymi, zarządzanie zapasami części zamiennych i szczegółowy system raportowania. Wsparcie dla konserwacji zapobiegawczej jest atutem, ale nie wszyscy zarządzający aktywami będą go potrzebować. Last but not least, CMMS będzie musiał być oparty na chmurze i zrobić duże miejsce dla mobilności poprzez aplikację na smartfony, która jest zarówno kompletna, jak i szybka do odpowiedniego zastosowania przez wszystkich graczy.

Stwórz nowy system zarządzania aktywami budynku

Składanie zespołu konserwatorskiego

Na tym etapie zarządca nieruchomości powinien mieć jasny obraz prac do wykonania. Wie, jakie prace konserwacyjne należy wykonać, jak je wykonać i w jakich odstępach czasu. Kolejnym krokiem jest zatrudnienie zespołu wykwalifikowanych pracowników do realizacji tych zadań. Liczebność personelu konserwacyjnego będzie zróżnicowana w zależności od wielkości i złożoności danego budynku.

Konserwacja i utrzymanie budynku będzie prowadzone przez zespół wykwalifikowanych pracowników.

Wywiad i rekrutacja pracowników obsługi technicznej może być również przeprowadzona we własnym zakresie lub zlecona agencji rekrutacyjnej.

Wdrożenie i prowadzenie programu

Na tym etapie program PM (od Preventive Maintenance) jest gotowy do wdrożenia. Najlepiej, jeśli personel został w pełni przeszkolony w zakresie nowych technologii i wprowadzony do uzgodnionych procesów i procedur. Jednak próba wdrożenia tak wielu zmian jednocześnie może stać się problematyczna. Dlatego zarządca nieruchomości może chcieć rozważyć wdrożenie programu zarządzania wydajnością w etapach.

Możliwe jest wdrożenie programu zarządzania wydajnością w etapach.

Można zacząć od pilota dla części zespołu lub zacząć od kilku aktywów technicznych, a następnie rozszerzyć spektrum użycia w czasie. Takie zwinne itératywne podejście pozwoli więc zespołowi na stopniowe dokonywanie obserwacji i przekazywanie informacji zwrotnych, ktandoacute;re pozwolą na dopracowanie programu.

Program konserwacji zapobiegawczej powinien zawsze podlegać ciągłemu doskonaleniu. Informacje zebrane z opinii pracowników, informacje o zleceniach pracy i inne raporty również pomogą określić mocne i słabe strony.

W tym samym czasie ważne jest, aby zapewnić, że program konserwacji jest nie tylko skuteczny, ale również wydajny i efektywny.

Dernières réżniący

Wdrożenie proaktywnego programu konserwacji budynku wymaga czasu, zaangażowania i wysiłku, ale jest warte wysiłku. Korzystanie z nowoczesnych narzędzi, takich jak oprogramowanie CMMS, pomoże usprawnić proces, umożliwiając zarządcy nieruchomości automatyczne śledzenie informacji o konserwacji bez dodawania do ich codziennego obciążenia pracą.

Powrót do artykułów